Immobilien vererben: Darauf sollten Eigentümer achten

Über den eigenen Tod und das damit einhergehende mögliche Testament möchten sich die wenigsten in jungen Jahren Gedanken machen. Soll aber eine Immobilie vererbt werden, ist es wichtig, frühzeitig über die rechtlichen Grundlagen und auch die Pläne der Begünstigten informiert zu sein. Wird der Nachlass rechtzeitig geregelt, tun Immobilienbesitzer den Erben und auch sich selbst einen Gefallen.

Doch worauf genau sollten Eigentümer achten, wenn sie ihre Immobilie vererben möchten?

Der Pflichtteil: Auch bei Immobilien spielt er eine Rolle

Grundsätzlich greift ohne Testament die gesetzliche Erbfolge. Nach dieser erben Ehegatten und Kinder stets. Auch Enkelkinder gehören zu den Erben der ersten Ordnung, gefolgt von Eltern, Geschwistern, Nichten und Neffen. In der dritten Ordnung erben Großeltern, Tanten und Onkeln sowie Cousins und Cousinen, an letzter Stelle Urgroßeltern, Großtanten und –onkeln sowie Großcousins und -cousinen. Erst wenn die Erben der vorhergehenden Ordnung nicht vorhanden sind, erben die der folgenden Ordnungen.

Der Nachteil der gesetzlichen Erbfolge: Eigentümer haben keinen Einfluss darauf, wer die Immobilie erhält. Bei mehreren Erben erhalten diese die Immobilie “zu gleichen Teilen” und sie wird dann meist verkauft. Mit einem Testament lässt sich dies vermeiden. So können auch Erben erster Ordnung enterbt werden, wenn der Eigentümer diesen die Immobilie nicht hinterlassen möchte.

Allerdings sollte dann bedacht werden, dass die Erben erster Ordnung einen Anspruch auf ein Pflichtteil haben, der die Hälfte des gesetzlichen Erbes beträgt. Der Berechtigte hat allerdings nur einen Anspruch auf Geldzahlung.

Um diesen genau beziffern zu können, ist der Nachlasswert von Bedeutung. Die Erben haben dem Berechtigten gegenüber auch eine Auskunfts- und Wertermittlungspflicht.

Befindet sich im Nachlass eine Immobilie, dann kommt es häufig zu Problemen zwischen Erben und Pflichtteilberechtigten. Denn es ist eine Wertermittlung der Immobilie erforderlich. Dieser Wert fließt in die Berechnung des Pflichtteilanspruchs ein, welcher dann unter Umständen von dem neuen Immobilienbesitzer gezahlt werden muss.

Immobilienerben kämpfen nicht selten mit Liquiditätsproblemen

Und hier kommt es mitunter zum Problem für den Erben. Wer eine Immobilie vererben möchte, sollte deshalb immer auch an den Anspruch des Pflichtteilberechtigten gegenüber dem Erben denken. Je nach Immobilienwert kann dies beim Erben zu deutlichen Liquiditätsproblemen führen. In den meisten Fällen dürften dem Erben vermutlich die finanziellen Mittel zur Auszahlung der Ansprüche fehlen.

Sofern es sich bei der geerbten Immobilie um ein Mietobjekt mit regelmäßigen Mieteinnahmen handelt, kommt unter Umständen eine Finanzierung der Ansprüche durch eine Bank in Frage. Bei selbst genutzten Immobilien ist dies aber keine Option. Ist absehbar, dass der Erbe das Familienheim aufgeben muss, um die Ansprüche bedienen zu können, ist auch eine Stundung des Pflichtteils denkbar. Im Streitfall entscheidet darüber das Nachlassgericht.

Wurden zehn Jahre vor dem Erbfall Vermögenswerte verschenkt, können sogenannte Pflichtteilergänzungsansprüche entstehen. Demnach haben Pflichtteilberechtige auch Anspruch auf Teilhabe an allem, was bis zu zehn Jahre vor dem Tod des Erblassers von ihm verschenkt wurde. Das gilt natürlich auch für verschenkte Immobilien. Bei der Berechnung des Pflichtteils wird in diesem Fall so getan, als wäre die Schenkung nie erfolgt.

Immobilienbesitzer sollten dies also immer bedenken, wenn sie eine Immobilie vererben oder vorher verschenken und Kinder und/oder Ehegatten enterben. Empfehlenswert ist es deshalb auch, vorher mit dem möglichen Erben der Immobilie über das Vorhaben zu sprechen.

Die Rechte des hinterbliebenen Ehegatten

Verstirbt ein Ehepartner, möchte der hinterbliebene Ehepartner in der Regel – und auch verständlicherweise – aus der Immobilie nicht ausziehen. Aus diesem Grund wird dem Ehegatten gemäß Ehegattenerbrecht ein Vorrecht an der Immobilie zugesprochen, sofern es sich nicht um ein Investmentobjekt handelt. Für Mietshäuser gilt diese Regelung also nicht. Auch ein vorhandenes Ferienhaus ist davon ausgenommen. Hier muss also mit weiteren Erben gemeinsam entschieden werden, was mit der Immobilie passieren soll.

Ist eine Übernahme der Immobilie durch den Ehepartner aus finanziellen Gründen nicht möglich, kann ein Wohn- und Nießbrauchrecht eingetragen werden. Allerdings haben auch diese Rechte einen Wert, der den anderen Erben gegenüber ausgeglichen werden muss.

In welchen Situationen ist ein Testament sinnvoll?

Möchten Eigentümer schon zu Lebzeiten festlegen, wer was erben soll, empfiehlt sich ein Testament. Anders als bei der gesetzlichen Erbfolge können hier auch Freunde oder beispielsweise ein Verein eingesetzt werden. Mit der Ernennung eines Wunscherben können Eigentümer verhindern, dass ein unliebsamer Verwandter die Immobilie erhält.

Weiterhin eröffnet ein Testament die Möglichkeit, für die Immobilie bestimmte Bedingungen festzuhalten. Immobilienbesitzer können so beispielsweise Streitigkeiten zwischen den Erben verhindern, wenn sie festlegen, wie lange die Immobilie nicht verkauft werden darf.

Bei einem Testament ist juristischer Rat immer empfehlenswert. Gerade, wenn der Erbe der Immobilie kein Verwandter ist. Denn dieser sollte nach dem Tod des Erblassers nicht mit den finanziellen Problemen rund um die Immobilie und den Ausgleich der Pflichtteilansprüche konfrontiert sein.